■近400名购房者认筹金被退还，质疑开发商捂盘惜售坐等涨价

　　■开发商称未取得预售证无法明确开盘时间，宝山区房管局已介入调查

　　今年5月，购房者王先生向位于宝山区友谊路的中铁北城时代缴纳了4万元认筹金，只待7月初开盘便可优先选购。没想到，7月15日，他却被告知楼盘已暂停开盘，并将为其办理退还认筹金。销售人员还告诉他，要到年底才能开盘，到时候开盘价将从3.3万元/平方米跳涨到4.5万元/平方米。

　　气愤的王先生去找代理销售方理论，最终也无可奈何，不得已办理了退款手续。他认为开发商故意拖延开盘，是要捂盘涨价。据统计，与王先生有同样遭遇的购房者有近400名。

　　对此，开发商上海中铁宝丰置业有限公司解释称，因项目周边道路未竣工，配套设施不到位，楼盘尚未取得商品房预售许可证，因此无法按时开盘。

　　目前，宝山区房管局已介入调查此事，责令开发商退还所有订金，并对此违规行为进行行政处罚。

　　开发商突然延期开盘

　　今年4月底，王先生看到宝山区友谊路上“中铁北城时代”楼盘在做宣传。销售人员告诉他，开盘时间预计在7月初，开盘价格3.3万元/平方米左右。几天后，他与中铁北城时代代理销售商上海易居臣信房地产经纪公司（以下简称“易居臣信”）签订合同，支付了4万元当作认筹金。

　　7月15日，销售人员告诉王先生，中铁北城时代要到年底才能开盘，价格也涨到了4.5万元/平方米左右，公司将为认筹者办理全额退款。

　　市民林先生与王先生遭遇类似，为了购买中铁北城时代的房子，甚至把自住的一套房子卖掉了，并在6月2日与易居臣信公司签了协议，缴纳了4万元认筹金。中铁北城时代临时不开盘的单方面通知，让他损失很大。

　　“约定好7月开盘，怎么说停就停了呢？”气愤的王先生找销售人员理论，对方称这是开发商的决定，他们也没料到。销售人员甚至直言不讳地表示，开发商迟迟不开盘就是为了坐地起价，而且该楼盘只有280余套房源，却通过销售商与400名客户签约。

　　据悉，购房者和易居臣信签订的协议其实是一份“结算确认书”，上面写有：购房者通过易居臣信确认购买中铁北城时代项目的房屋，并拟与开发商签订商品房销售合同；购房者向易居臣信支付4万元预存款，接受其房屋咨询服务，协议右下方印着易居臣信公司的合同专用章，但房号、价格以及开盘时间都没有约定。

　　一套房至少要多付百万

　　7月19日上午，记者来到宝山区杨行镇友谊路的中铁北城时代楼盘，该项目依然处于施工状态中。

　　在售楼处，前台销售人员称他们分别属于华燕、高策两家房地产经纪公司，这是开发商的内场销售代理公司，易居臣信是“电商”，没有工作人员在这里。

　　据销售人员介绍，前段时间确实有不少客户前来找开发商理论，质问开盘取消的事情。对于开发商取消开盘，他们也很郁闷。一名销售人员直言：“在这边守了快半年，等着客户来买房，现在开盘取消，提成没了，只拿基本工资，不少人准备从这里撤了”。

　　在售楼大厅中心的显眼处，贴着一张开发商发布的告示，内文称：根据项目开发进度，项目二期预计将于2016年12月至2017年1月开盘销售，具体开盘时间以取得预售证为准。

　　据介绍，中铁北城时代项目二期有户型87平方米2房、98平方米3房的小高层房源，此前计划7月初开盘，开盘价是3.3万元/平方米左右，如果涨到4.5万元/平方米，相当于每套房要多付100万元以上。

　　一名房地产业内人士透露，今年6月初，宝山区顾村一幅地块拍出4.8万/平方米楼面价，保本售价超过7万/平方米。这些因素可能刺激了个别开发商捂盘惜售或是变相涨价。

　　[疑点]

　　拖延开盘是为了捂盘惜售？

　　19日下午，记者来到位于江场西路的中铁置业上海有限公司。负责此事的公司经理杨瑞可表示，中铁北城时代二期并非捂盘不售，捂盘是指取得了预售许可证却迟迟不开盘，而这个项目并没有拿到预售许可证，此外，项目周边道路没修好，市政配套的水电煤等管线没办法施工。这个项目是在3月28日开始认筹的，当时公司从相关部门获悉，周边的几条市政道路会如期竣工，但后来竣工日期推迟了，项目配套设施没法施工，导致公司也明确不了具体开盘时间。就算拿到预售许可证，到时候水电煤都通不了，还是会出现合同纠纷。

　　没预售证怎么收取认筹金？

　　杨瑞可说，当初是易居臣信主动找来，希望给该项目做外场拓展、网络投放等宣传活动。公司看重易居臣信的客户资源和渠道，双方就达成了合作，易居臣信作为该项目代理商。认筹的事情完全是易居臣信在操作，这笔钱至今没有一分钱进入到开发商的账户里。

　　为何与400多名客户签约？

　　杨瑞可说，他从易居臣信处了解到，支付认筹金的客户在330人到360人之间，都是每人4万元。一般情况下，认筹者数量会比房源数多一些；而认筹者和代理商签订的协议没有明确标的物，也没有开发商的印章，并非正规签约合同。

　　延期开盘是为了坐地起价？

　　杨瑞可解释，开发商从未向客户承诺过销售价格，楼盘尚未拿到预售证，还没有正式定价，开发商并不存在隐瞒房价的行为。销售人员是代理公司人员，口头承诺代表不了开发商，开发商也不会认可。楼盘价格需要宝山区房管局审批，有备案价格的上限，而备案价格到时将由区房管局市场科依据相关数据核查制定。开发商也不能随意涨价，想定多少就定多少。至于是不是每平方米售价4.5万元，开发商也无法确定。

　　[宝山区房管局]

　　责令退还订金

　　并将进行处罚

　　昨天，宝山区房管局工作人员表示，已经约谈了开发商相关负责人，有关中铁北城时代房产销售事宜，区房管局已展开核查。

　　经查，中铁北城时代开发商为上海中铁宝丰置业有限公司，该楼盘未在区房管局办理商品房预售许可证。按照规定：不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。

　　目前，宝山区房管局已责令开发商退还所有订金，并就此违规行为进行行政处罚。

　　[律师观点]

　　未取得商品房预售证

　　任何销售行为都违规

　　上海12348热线的工作人员表示，根据《城市商品房预售管理办法》，开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得商品房预售许可证；未取得商品房预售许可证的，不得进行任何形式商品房销售，代理商以咨询服务费等名义收钱，也是违规的。

　　上海融孚律师事务所杨维江律师表示，未取得商品房预售许可证之前，任何销售行为都是违规的。